Non tutte le difformità rispetto a un progetto edilizio
autorizzato hanno la stessa rilevanza. Lo spostamento di un
tramezzo, una diversa distribuzione degli ambienti o la modifica di
una finestra possono rientrare nella manutenzione
straordinaria, ma quando nello stesso edificio sono
presenti anche trasformazioni delle superfici e dei prospetti
occorre esaminare le opere nel loro insieme, per stabilire se
l’intervento abbia assunto le caratteristiche della
ristrutturazione edilizia.
Stabilire a quale categoria appartengano le opere ha conseguenze
che vanno oltre la loro semplice classificazione, perché da questa
dipendono il titolo abilitativo richiesto e il regime contributivo
applicabile alla sanatoria. A ciò si aggiunge la disciplina delle
tolleranze costruttive prevista dall’art. 34-bis
del d.P.R. n. 380/2001, che consente di considerare irrilevanti
determinate difformità dimensionali, senza però estendere
automaticamente tale possibilità a qualsiasi trasformazione
contenuta entro una soglia percentuale.
Proprio sulla diversa qualificazione delle opere e
sull’applicabilità delle tolleranze si è sviluppata la controversia
esaminata dal TAR Lombardia, Milano, sez. IV, con
la
sentenza n. 4842 del 29 ottobre 2026, relativa a un
edificio condominiale nel quale erano state realizzate numerose
modifiche rispetto al progetto originario, comprese alcune
variazioni delle aperture e l’incorporazione di un balcone nella
superficie abitabile.
Per regolarizzare le opere il Comune aveva richiesto oltre
58.000 euro, avendole qualificate come ristrutturazione edilizia,
mentre il condominio sosteneva che si trattasse prevalentemente di
manutenzione straordinaria e che l’incremento di superficie
rientrasse nelle tolleranze costruttive.
Il caso: le difformità edilizie e il contributo richiesto dal
Comune
L’edificio oggetto della controversia era stato realizzato sulla
base di una licenza edilizia rilasciata nel 1973 e, nel corso degli
anni, aveva subito diverse modifiche rispetto agli elaborati
progettuali originariamente assentiti. Per regolarizzare queste
difformità, nel febbraio 2021 era stata presentata una domanda di
permesso di costruire in sanatoria, accompagnata
dalla documentazione necessaria a rappresentare le differenze tra
lo stato autorizzato e quello effettivamente realizzato.
Le opere interessavano diversi livelli del fabbricato. Al piano
interrato erano state modificate alcune aperture ed era stata
realizzata una scala di collegamento con il piano terra, dove erano
stati distribuiti diversamente gli spazi interni, adeguate le
finestre e modificato l’ingresso mediante una rampa per il
superamento delle barriere architettoniche. Anche ai piani
superiori erano stati eseguiti spostamenti dei tramezzi e modifiche
delle aperture, mentre al secondo piano un balcone di 5,07
mq era stato incorporato nella superficie utile di un
appartamento.
L’amministrazione, dopo aver esaminato la documentazione e
acquisito le integrazioni richieste nel corso dell’istruttoria,
aveva qualificato l’insieme delle opere come ristrutturazione
edilizia, con un modesto incremento volumetrico e modifiche interne
e dei prospetti, rilasciando nell’aprile 2023 il relativo permesso
di costruire in sanatoria.
A questa qualificazione era stata collegata la richiesta di
pagamento di 58.355,65 euro, somma che il
condominio aveva versato pur contestandone la debenza, riservandosi
di agire per ottenerne la restituzione.
Secondo il ricorrente, le modifiche realizzate non avevano
alterato in maniera sostanziale l’edificio, essendo riconducibili
prevalentemente alla manutenzione straordinaria, mentre la
superficie ricavata dall’incorporazione del balcone avrebbe dovuto
essere considerata una tolleranza costruttiva ai sensi dell’art.
34-bis del
Testo Unico Edilizia. Da questa ricostruzione derivava
la contestazione del contributo richiesto dal Comune, che il
condominio riteneva non dovuto.
Manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia: le
differenze
La distinzione tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione
edilizia è disciplinata dall’art.
3, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, che individua le
diverse categorie di intervento in relazione alla natura delle
opere e alle trasformazioni che queste producono sull’organismo
edilizio.
La lettera b) comprende nella manutenzione straordinaria le
opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali
degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi
igienico-sanitari e tecnologici, purché non venga alterata la
volumetria complessiva e non siano introdotti mutamenti di
destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti nei termini previsti
dalla disposizione.
Nella stessa categoria rientrano, alle condizioni stabilite
dalla norma, anche gli interventi di frazionamento e accorpamento
delle unità immobiliari e alcune modifiche dei prospetti necessarie
per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio oppure per
consentirne l’accesso, circostanza che impedisce di ricondurre
automaticamente alla ristrutturazione edilizia qualsiasi opera che
interessi la configurazione esterna del fabbricato.
La lettera d) definisce invece la ristrutturazione edilizia
attraverso gli interventi diretti a trasformare gli organismi
edilizi mediante un insieme sistematico di opere
che possono determinare un organismo in tutto o in parte diverso da
quello precedente, comprendendo anche la modifica, l’eliminazione e
l’inserimento di nuovi elementi edilizi e impianti.
Il confine tra le due categorie è legato alle caratteristiche
delle opere e al risultato che queste hanno prodotto sull’edificio,
senza limitarsi alla loro denominazione o alla circostanza che
siano state realizzate contemporaneamente modifiche interne ed
esterne.
La qualificazione dell’intervento deve essere poi coordinata con
il relativo regime abilitativo, considerando che
non tutte le ristrutturazioni edilizie richiedono il permesso di
costruire ai sensi dell’art. 10 del Testo Unico, potendo alcune
essere realizzate mediante SCIA secondo quanto previsto dall’art.
22.
Nel caso esaminato dal TAR, la domanda di sanatoria era stata
presentata nel 2021 e il titolo era stato rilasciato nel 2023,
quando trovava applicazione la disciplina dell’art.
36 nella formulazione precedente alle modifiche introdotte
dal Decreto Salva Casa, che subordinava il rilascio del permesso al
pagamento dell’oblazione determinata secondo i criteri stabiliti
dalla disposizione.
Difformità edilizie: perché conta la valutazione complessiva delle
opere
Il TAR Lombardia ha respinto il ricorso, condividendo la
qualificazione degli interventi effettuata dal Comune e ritenendo
che le modifiche apportate al fabbricato non potessero essere
considerate una semplice manutenzione straordinaria.
Dall’esame degli elaborati progettuali, i giudici hanno rilevato
che le opere avevano interessato diversi livelli dell’edificio,
modificandone la distribuzione interna, le aperture e i prospetti,
con trasformazioni che, nel loro insieme, presentavano le
caratteristiche della ristrutturazione edilizia.
Il Collegio ha considerato anche la circostanza che, nella
domanda di sanatoria, lo stesso richiedente aveva
inizialmente indicato la tipologia di intervento come
ristrutturazione, salvo contestare successivamente la
qualificazione adottata dall’amministrazione. La decisione,
tuttavia, non si è fondata soltanto su questa indicazione, ma
soprattutto sulle caratteristiche delle modifiche effettivamente
realizzate.
Sul punto, è stato richiamato il principio secondo cui gli
interventi edilizi devono essere esaminati attraverso una
valutazione complessiva delle opere che consenta
di apprezzarne gli effetti sull’immobile senza suddividerle
artificialmente in una serie di modifiche autonome.
Nell’edificio oggetto della controversia, gli interventi non si
erano limitati alla diversa organizzazione degli ambienti interni,
ma avevano interessato anche le aperture e l’aspetto esteriore dei
prospetti, circostanza alla quale il TAR ha attribuito particolare
rilievo nel confermare la qualificazione come ristrutturazione
edilizia.
La valutazione complessiva non comporta, naturalmente, che la
presenza di più opere riconducibili alla manutenzione straordinaria
determini sempre una ristrutturazione, perché la distinzione
continua a dipendere dalla natura delle trasformazioni e dal
rispetto dei limiti previsti dall’art. 3, comma 1, lettera b), del
Testo Unico.
Chiusura del balcone e tolleranze costruttive: quando si
applicano?
La controversia ha riguardato anche l’incorporazione del balcone
di 5,07 mq nella superficie utile dell’appartamento, che il
condominio aveva ritenuto riconducibile alla tolleranza del
2% prevista dall’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001.
Secondo il ricorrente, la superficie interessata era
sufficientemente ridotta da non costituire un incremento edilizio
rilevante e avrebbe quindi dovuto essere esclusa dalle opere da
assoggettare a sanatoria.
Il TAR ha respinto anche questa censura, richiamando la
giurisprudenza secondo cui gli interventi sui balconi che
comportano modifiche della sagoma, dei prospetti e delle superfici
possono integrare una trasformazione riconducibile alla
ristrutturazione edilizia, per la quale occorre verificare il
titolo abilitativo richiesto dalla normativa.
Nel descrivere le modifiche eseguite ai diversi piani
dell’edificio, il Collegio ha inizialmente indicato l’annessione
del balcone come un incremento rientrante nelle tolleranze
costruttive, salvo poi affermare, nell’esaminare la specifica
censura, che il condominio non aveva adeguatamente dimostrato
l’effettiva riconducibilità dell’intervento alla tolleranza
prevista dall’art. 34-bis.
Le due affermazioni non risultano pienamente coerenti, ma il TAR
ha comunque respinto la censura, ritenendo che il condominio non
avesse dimostrato il rispetto dei presupposti previsti dall’art.
34-bis e richiamando la necessità di valutare le opere nel loro
insieme, oltre alla rilevanza edilizia delle trasformazioni dei
balconi.
Per applicare le tolleranze costruttive è necessario accertare
che lo scostamento rientri nelle fattispecie disciplinate dall’art.
34-bis, senza considerare sufficiente il solo rispetto di una
percentuale rispetto alle dimensioni autorizzate.
Nel caso della chiusura di un balcone e della sua incorporazione
nella superficie utile dell’abitazione, la verifica non può quindi
esaurirsi nel confronto tra la superficie interessata e quella
complessivamente assentita, perché occorre considerare anche la
natura dell’opera realizzata e le modifiche
apportate rispetto al progetto autorizzato.
Contributo di costruzione in sanatoria: quando è dovuto
La qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia ha
costituito il presupposto sul quale il Comune aveva determinato il
contributo di costruzione richiesto per il
rilascio del permesso di costruire in sanatoria.
Il condominio ne aveva contestato la debenza, sostenendo che gli
interventi fossero riconducibili alla manutenzione straordinaria e
che non ricorressero quindi le condizioni per applicare il regime
contributivo adottato dall’amministrazione.
Il TAR ha respinto anche questa richiesta, ritenendo corretta la
qualificazione delle opere e confermando l’obbligo di versare il
contributo determinato dal Comune.
Sul punto, i giudici hanno richiamato la funzione degli
oneri di urbanizzazione e della quota commisurata
al costo di costruzione, ricordando che i primi
sono collegati al carico urbanistico derivante dall’attività
edilizia, mentre la seconda rappresenta una forma di
compartecipazione all’incremento di valore della proprietà
immobiliare.
Inoltre, la determinazione del contributo di costruzione non
costituisce esercizio di un potere autoritativo, ma espressione di
una pretesa creditoria del Comune, nell’ambito di
un rapporto obbligatorio di natura paritetica, soggetto alla
prescrizione decennale e non alla disciplina
dell’autotutela amministrativa prevista dall’art. 21-nonies della
Legge n. 241/1990.
Avendo ritenuto corretta la qualificazione dell’intervento come
ristrutturazione edilizia, il TAR ha quindi respinto la domanda di
restituzione delle somme versate, senza procedere a una verifica
analitica delle singole componenti economiche richieste
dall’amministrazione.
Qualificazione delle difformità e sanatoria: cosa verificare
Il TAR Lombardia ha respinto il ricorso, ritenendo corretta la
qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia e
confermando la debenza del contributo richiesto dal Comune. La
decisione ha valorizzato la necessità di esaminare le opere nel
loro insieme, considerando le trasformazioni apportate alla
distribuzione interna degli ambienti, alle superfici e ai
prospetti, anziché attribuire alle singole modifiche una
qualificazione separata.
La presenza di modifiche individualmente riconducibili alla
manutenzione straordinaria non esclude che il loro insieme possa
configurare una ristrutturazione edilizia, ma la valutazione deve
sempre essere rapportata alle caratteristiche delle opere e ai
limiti stabiliti dall’art. 3 del Testo Unico Edilizia, senza
attribuire alla semplice pluralità degli interventi un valore
determinante.
Per le tolleranze costruttive, la decisione richiama la
necessità di documentare i presupposti che ne consentono
l’applicazione, evitando di considerare automaticamente irrilevante
una difformità soltanto perché interessa una superficie contenuta
entro una determinata percentuale. Nel caso del balcone incorporato
nell’abitazione, la mancata dimostrazione del rispetto delle
condizioni previste dall’art. 34-bis ha impedito al condominio di
ottenere l’accoglimento della propria censura.
La corretta ricostruzione delle difformità e la loro
qualificazione secondo le categorie del Testo Unico rimangono
quindi essenziali anche per individuare il procedimento di
regolarizzazione applicabile, tenendo conto delle modifiche
introdotte dal Decreto Salva
Casa e della distinzione tra gli accertamenti di
conformità disciplinati dagli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. n.
380/2001.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
