Il TAR Liguria, con la sentenza n. 1014/2026, chiarisce che più domande di condono edilizio non possono essere utilizzate per aggirare i limiti volumetrici del secondo condono. Quando gli abusi riguardano un’unica costruzione e sono riconducibili allo stesso soggetto, devono essere valutati unitariamente, rispettando i limiti previsti dalla legge n. 724/1994.
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Il TAR Liguria con la sentenza n. 1014/2026 ritorna sul tema del diniego del condono edilizio per diversi interventi abusivi realizzati su un unico complesso immobiliare. I giudici chiariscono che non è possibile presentare domande di condono plurime per aggirare i limiti volumetrici previsti dalla legge n. 724/1994 (secondo condono). Gli abusi, quando costituiscono un intervento unitario, devono essere valutati complessivamente, rispettando i limiti del 30% della volumetria originaria e di 750 m³, previsti dalla legge n. 724/1994.
Il TAR respinge quindi il ricorso.
Tre domande di condono per lo stesso complesso immobiliare
Quando si parla di abusi edilizi, c’è sempre chi pensa che basti dividere un problema in tanti piccoli pezzi per farlo diventare legittimo. Peccato che presentare più domande di condono non sia un trucco per moltiplicare i metri cubi sanabili, né una scorciatoia per aggirare la legge.
La vicenda, esaminata dal TAR Liguria tratta tale problematica ossia il diniego di condono edilizio per frazionamento artificioso. In particolare nel 1995, una società immobiliare aveva presentato tre distinte domande di sanatoria per interventi abusivi realizzati nello stesso complesso immobiliare. Il Comune aveva considerato unitariamente le opere, ritenendo superati i limiti volumetrici previsti dal secondo condono edilizio, e aveva respinto la sanatoria. I proprietari hanno quindi contestato il diniego, sostenendo che le opere fossero autonome e che la loro qualificazione edilizia fosse errata.
A chiarire il tutto è il TAR Liguria.
Condono edilizio: il limite di 750 mc non può essere aggirato
Tra i vari punti della sentenza interessante è quello in merito al limite di 750 mc. Infatti il giudice precisa che “La contraddittoria qualificazione dell’intervento in esame – a volte qualificato come ampliamento e a volte come nuova costruzione – che si riflette anche sull’applicazione dell’art. 39, comma 1°, della legge n. 724 del 1994 che li distingue, stabilendo per gli ampliamenti il congiunto limite volumetrico del «30% della volumetria iniziale o assentita» e dei «750 metri cubi» e per le nuove costruzioni il solo limite dei «750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria».”
Il giudice premette che il secondo condono prevede per gli ampliamenti due limiti, quali il 30% della volumetria originaria e la massima cubatura realizzabile non superiore a 750 mc; mentre per le nuove costruzioni stabilisce il solo limite di 750 mc realizzabili per istanza, fermo restando che più domande riferite a una costruzione unitaria e riconducibili allo stesso soggetto non possono essere utilizzate per aggirare tale soglia. I ricorrenti contestavano al Comune di aver qualificato le opere talvolta come ampliamento e talvolta come nuova costruzione creando un equivoco sui limiti applicabili.
Vediamo la risposta del Tribunale amministrativo…
Il TAR stabilisce come “(i)l primo motivo di ricorso (sia) infondato poiché il provvedimento impugnato correttamente evidenzia che:
– le tre istanze di condono depositate dall’originario costruttore sono state realizzate su un unico immobile comportando il superamento del parametro di volumetria massima di 750,00 metri cubi previsto dall’art. 39, comma 1, l. n. 724/1994, nonché del 30% della volumetria già assentita;
– nessun dubbio può predicarsi in ordine all’esatta individuazione dell’oggetto dell’istanza di sanatoria in esame chiarendo – oltremodo il necessario – il mero lapsus calami contenuto nel preavviso di diniego che, in alcun modo, inficia la correttezza della ricostruzione operata nel provvedimento impugnato;
– già il superamento dei 750,00 metri cubi implica l’impossibilità di accedere alla sanatoria poiché deve condividersi l’indirizzo giurisprudenziale per il quale anche i limiti volumetrici fissati dal comma 25 dell’art. 32 cit. operano non già disgiuntamente, bensì congiuntamente, sicché gli incrementi consentiti non devono essere superiori al 30% della cubatura della costruzione originaria e non possono in ogni caso eccedere i 750 mc (…);.
(…) Quanto alla data di realizzazione delle opere – entro il 31 dicembre 1993, ma che la commissione edilizia comunale ha contestato – incombeva sul ricorrente l’onere di provare tale circostanza (…).” Alla luce di tali argomentazioni devono rigettarsi i motivi primo, quarto e quinto, quest’ultima, in particolare, in quanto il principio affermato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 302/1996 sulla possibilità di presentare domande separate di concessione edilizia in sanatoria relative ad un medesimo immobile (con la conseguente applicazione a ciascuna domanda del limite volumetrico dei 750 mc) vale soltanto nei casi in cui vi sono diversi soggetti legittimati, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo, non potendo, pertanto, uno stesso soggetto legittimato utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite di volumetria previsto dall’art. 39, comma 1, della l. n. 724 del 1994, dovendosi, in tal caso, necessariamente unificare le richieste, quando si tratti della medesima nuova costruzione da considerarsi in senso unitario.”
In sintesi…
Le tre domande di condono riguardavano infatti un unico complesso immobiliare e insieme superavano i limiti volumetrici complessivi previsti dalla legge. Inoltre, un semplice errore materiale dell’intervento nel preavviso di diniego non comprometteva la validità del provvedimento, visto anche che ad essere superato era proprio il limite comune agli ampliamenti e alle nuove costruzioni (volumetria totale non superiore a 750 mc). I ricorrenti non avevano neppure dimostrato che le opere fossero state ultimate entro il 31 dicembre 1993. Infine, anche uno stesso soggetto non può presentare più domande di condono per aggirare il limite dei 750 mc, quando gli interventi costituiscono una costruzione unitaria.
La presentazione di più domande di condono non garantisce che ogni intervento venga valutato autonomamente, soprattutto quando le opere appartengono a un unico complesso immobiliare risultano funzionalmente collegate e riconducibili ad un medesimo soggetto.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, secondo condono edilizio, limiti volumetrici, diniego condono edilizio, legge 724/1994.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio: limite di 750 m³ e domande multiple | Ingenio
1. Che cosa si intende per frazionamento artificioso delle domande di condono edilizio?
Il frazionamento artificioso si verifica quando un intervento edilizio sostanzialmente unitario viene suddiviso in più domande di sanatoria per tentare di rispettare formalmente i limiti volumetrici previsti dalla legge. Secondo il principio richiamato dal TAR Liguria nella sentenza n. 1014/2026, uno stesso soggetto non può utilizzare più istanze riferite alla medesima nuova costruzione per aggirare il limite di 750 m³.
2. Quando è possibile presentare più domande di condono per lo stesso immobile?
La presentazione di domande separate non è vietata in assoluto. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 302/1996, ha riconosciuto la possibilità di istanze distinte quando sussistono diversi soggetti autonomamente legittimati, in relazione alla suddivisione della costruzione o alla limitazione quantitativa del titolo. La possibilità di presentare più domande non autorizza però il frazionamento artificioso di un intervento unitario.
3. Quali limiti volumetrici stabilisce il secondo condono edilizio?
L’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 prevede, per gli ampliamenti, il limite del 30% della volumetria originaria e quello massimo di 750 m³, da rispettare congiuntamente. Per le nuove costruzioni è prevista la soglia di 750 m³ per singola richiesta, nei limiti dell’interpretazione costituzionale e giurisprudenziale. Le opere devono inoltre risultare ultimate entro il 31 dicembre 1993.
4. Qual è il vantaggio operativo di una valutazione unitaria degli abusi edilizi?
La valutazione unitaria consente al tecnico e all’amministrazione di accertare l’effettiva consistenza dell’intervento, evitando che la suddivisione amministrativa delle istanze alteri il calcolo della volumetria sanabile. Permette inoltre di verificare la corretta qualificazione delle opere come ampliamento o nuova costruzione e di applicare i corrispondenti limiti normativi.
5. Quali verifiche deve effettuare il professionista prima di valutare una domanda di condono?
Il professionista deve ricostruire lo stato originario dell’immobile, individuare le opere abusive e determinarne la volumetria. Deve inoltre verificare i titoli edilizi, l’identità dei soggetti legittimati, l’eventuale unitarietà dell’intervento e la data di ultimazione delle opere. È essenziale confrontare la documentazione disponibile con quanto dichiarato nelle istanze di sanatoria, applicando la disciplina vigente per il condono interessato.
6. Come si dimostra che un’opera abusiva era ultimata entro il 31 dicembre 1993?
L’onere della prova della data di ultimazione grava sul soggetto che richiede il condono. La ricostruzione può avvalersi di documentazione storica, fotografie datate, aerofotogrammetrie, atti amministrativi e altri elementi probatori attendibili. Nel caso esaminato dal TAR Liguria, i ricorrenti non avevano dimostrato il rispetto del termine richiesto dalla legge. La documentazione deve essere valutata anche rispetto alla consistenza effettiva delle opere alla data dichiarata.
7. Quali errori possono determinare il diniego del condono edilizio?
Tra gli errori più rilevanti figurano il calcolo separato delle volumetrie di opere sostanzialmente unitarie, l’errata qualificazione dell’intervento, il superamento delle soglie previste dalla legge e la mancata dimostrazione della data di ultimazione. Anche la presentazione di più istanze da parte dello stesso soggetto può risultare inefficace quando costituisce un tentativo di eludere i limiti volumetrici. Un errore materiale nel preavviso di diniego, invece, non comporta necessariamente l’illegittimità del provvedimento definitivo.
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