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Nelle procedure di condono edilizio in zona vincolata, il successivo parere favorevole della Soprintendenza può determinare la caducazione del diniego comunale fondato esclusivamente sul precedente parere negativo. In applicazione del principio simul stabunt, simul cadent, il venir meno dell’atto presupposto incide sul provvedimento consequenziale. Il Comune deve quindi riesaminare l’istanza, considerando il nuovo orientamento dell’autorità di tutela e la compatibilità paesaggistica degli interventi.
Condono edilizio: le speranze non finiscono mai
A volte un diniego di condono in zona vincolata non rappresenta la fine delle speranze di regolarizzazione di un abuso edilizio. C’è un ‘tempo supplementare’ che può, infatti, portare a conclusioni diverse, se la Soprintendenza fa retromarcia cancellando il suo ‘no’ al progetto, per approvarlo con un parere aggiornato.
A quel punto, a cascata, anche il diniego del comune, fondato sul primo parere dell’ente preposto al vincolo, decade, lasciando spazio a una nuova istruttoria che porterà all’ok definitivo sul condono.
Sono davvero molto interessanti, le conclusioni a cui perviene il Consiglio di Stato nella sentenza 7034/2026, dove si evidenzia che la revoca del parere negativo dell’autorità di tutela determina l’annullamento “automatico” del provvedimento di diniego dell’ente locale.
Condoni e sanatorie: non facciamo confusione
Prima di approfondire i contenuti della sentenza, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l’eccezionalità dell’evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).
La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull’accertamento di conformità e sugli abusi ‘formali’: serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.
Quindi, l’eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.
Il dietrofront della Soprintendenza
L’oggetto del contendere è una domanda di condono che riguarda un immobile di pregio storico destinato, almeno in parte, ad attività di ristorazione. Per tale ragione veniva presentata domanda di sanatoria straordinaria (sia per il mutamento seppure parziale della destinazione d’uso, sia per la avvenuta chiusura di un portico laterale).
La Soprintendenza, con atto del 19 giugno 1996, dava parere negativo sull’istanza di condono sia in relazione al mutamento della destinazione d’uso (l’attività predetta di ristorazione non sarebbe infatti risultata consona al decoro del sito) sia per la chiusura di un portico laterale.
Il Comune di Verona, con due determinazioni del 9 giugno 2014, rigettava dunque l’istanza di condono edilizio ponendo alla base di tale diniego unicamente il suddetto parere negativo della Soprintendenza.
Senonché – e qui sta il fulcro della sentenza – con atti del 2 dicembre 2019 e del 25 giugno 2020, la stessa Soprintendenza modificava il proprio precedente orientamento e, in seguito ad uno specifico progetto di riordino culturale dell’intero immobile proposto dagli odierni appellanti (comprensivo di sala museale ed espositiva da realizzare proprio all’interno della villa), mutava il proprio parere, ossia in senso favorevole, anche in ordine al cambiamento della destinazione d’uso nonché in ordine alla chiusura del portico laterale.
Il no del Tar
Il TAR Veneto rigettava tuttavia il ricorso in quanto il provvedimento di diniego comunale del 2014 si basava su atti della soprintendenza del 1996 e non poteva fondarsi anche su quelli successivi del 2019-2020.
Se la Soprintendenza cambia idea, il diniego comunale si cancella!
Per il Consiglio di Stato le cose stanno diversamente e questo condono diventa possibile.
Infatti, allorché l’atto “a valle” si basi unicamente sull’atto “a monte” (ossia facciano parte dello stesso procedimento), per il principio simul stabunt, simul cadent, in caso di illegittimità o comunque di superamento in sede amministrativa (proprio come nel caso di specie) dell’atto presupposto ossia “a monte”, anche quello “a valle” ossia presupponente è soggetto a caducazione automatica.
Vediamo nei fatti cosa significa.
Il parere della Soprintendenza del 19 giugno 1996 è stato sostanzialmente rimosso, in autotutela amministrativa, dalle due note della Soprintendenza del 2 dicembre 2019 e del 25 giugno 2020. Ebbene, venuto meno l’atto presupposto
del parere negativo della Soprintendenza statale decade automaticamente il dissenso comunale espresso sull’istanza di condono edilizio il quale a sua volta si basa, unicamente, sulla ritenuta difformità paesaggistica dei realizzati interventi (mutamento destinazione d’uso e chiusura portico).
L’atto comunale di rigetto del condono, per come concepito e sulla base di una sorta di meccanismo simul stabunt, simul cadent, si rivela infatti essere in relazione biunivoca con il parere negativo della Soprintendenza statale e dunque in rapporto di “consequenzialità immediata, diretta e necessaria” rispetto al medesimo: in altre parole, l’atto comunale successivo di rigetto del condono risulta essere emanazione diretta e necessaria di quello statale precedente con cui la Soprintendenza paesaggistica, nel 1996, aveva espresso parere contrario sia al mutamento della destinazione d’uso (ristorazione), sia la chiusura del portico laterale (parere negativo poi pacificamente superato con i predetti successivi atti del 2019 e del 2020.
Cosa succede nel concreto: condono possibile!
Alla luce di tutte le considerazioni giurisprudenziali, si può dunque affermare che, nel caso di specie:
- a) atto comunale di rigetto della domanda di condono del 9 giugno 2014 e parere della soprintendenza del 19 giugno 1996 sono parte dello stesso contesto procedimentale preordinato al rilascio del ridetto condono edilizio;
- b) il suddetto parere soprintendentizio del 1996, con cui si esprime parere negativo al rilascio del condono, costituisce unico presupposto della successiva posizione comunale recante rigetto del condono stesso;
- c) dato lo stretto collegamento tra i suddetti atti (statali e comunali), la successiva determinazione comunale di rigetto dell’istanza di condono, almeno per le motivazioni al riguardo utilizzate, costituisce mera conseguenza
del parere negativo della soprintendenza; - d) in siffatta direzione, il successivo superamento in via amministrativa del suddetto parere negativo della soprintendenza del 1996 condiziona, unilateralmente, il successivo atto comunale con cui ci si esprime sulla istanza di condono edilizio;
- e) ciò in quanto i pareri paesaggistici della soprintendenza costituiscono unico sostegno della posizione comunale al riguardo manifestata;
- f) entrambi gli atti (statali e comunali) sono infatti parte del medesimo rapporto amministrativo diretto al rilascio dell’anelato condono edilizio;
- g) ne consegue in questo quadro che, se vengono modificati (da negativo a positivo) i presupposti atti statali che si esprimono sulla compatibilità paesaggistica delle opere e degli interventi realizzati, debbono altresì cadere o meglio essere riparametrati gli atti comunali consequenziali (simul stabunt, simul cadent).
In definitiva, la conseguenza più naturale del sostanziale superamento del precedente parere negativo della soprintendenza (da parte proprio di quest’ultima) è la caducazione del rigetto comunale espresso sulla domanda di condono. Il comune dovrà ripronunciarsi e visto che il destino del condono è legato al parere paesaggistico, si può affermare con ragionevole certezza che la sanatoria straordinaria verrà concessa.
Tra l’altro, una diversa soluzione sarebbe in contrasto, da un lato, con l’articolo 32 della legge 47/1985 (Primo condono edilizio) che subordina la concessione del titolo edilizio in sanatoria al parere delle autorità proposte alla tutela del vincolo.
FAQ TECNICHE: Il cambio di parere della Soprintendenza cancella il diniego del comune | Ingenio
1. Cosa succede se la Soprintendenza modifica il proprio parere da negativo a positivo su un condono edilizio?
Se il diniego comunale si fonda esclusivamente sul precedente parere negativo, il suo superamento può determinarne la caducazione. Il Comune deve quindi riesaminare la domanda alla luce della nuova valutazione paesaggistica, senza considerare automaticamente definitivo il precedente rigetto.
2. Che cosa significa il principio simul stabunt, simul cadent nel procedimento di condono?
Il principio indica che, quando due atti sono strettamente collegati e il secondo dipende necessariamente dal primo, il venir meno dell’atto presupposto può comportare la caducazione di quello conseguente. Nel caso esaminato, il diniego comunale dipendeva dal parere negativo della Soprintendenza.
3. Il nuovo parere favorevole della Soprintendenza concede automaticamente il condono edilizio?
No. Il superamento del parere negativo può far venir meno il precedente diniego comunale, ma non equivale di per sé al rilascio del condono. Il Comune deve pronunciarsi nuovamente sull’istanza, tenendo conto del nuovo quadro amministrativo e degli altri presupposti applicabili.
4. In quali casi il cambiamento del parere della Soprintendenza incide sul diniego del Comune?
La caducazione può verificarsi quando il provvedimento comunale si basa unicamente sul parere negativo dell’autorità di tutela e tra i due atti esiste un rapporto di consequenzialità immediata e necessaria. Se il diniego poggia anche su motivazioni autonome, la loro rilevanza deve essere valutata separatamente.
5. Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono edilizio è una procedura straordinaria, prevista da specifiche leggi e limitata agli abusi realizzati entro determinate date. La sanatoria ordinaria, disciplinata dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, segue invece regole proprie e richiede il rispetto dei relativi presupposti di conformità edilizia e urbanistica.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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