#Finsubito news dalla rete – Saldo IMU 16 dicembre 2026: calcolo, esenzioni, esempi

Il saldo IMU 2026 si paga entro mercoledì 16 dicembre 2026 ed è un conguaglio: si calcola l’imposta dell’intero anno con le aliquote 2026 pubblicate dal Comune entro il 28 ottobre e si sottrae l’acconto versato a giugno. La formula per i fabbricati è rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × aliquota. Se il Comune ha alzato l’aliquota, tutto l’aumento dell’anno si scarica sulla rata di dicembre. Restano esenti l’abitazione principale non di lusso e le sue pertinenze. Le riduzioni principali sono il 50% per comodato ai figli, il 25% per il canone concordato e il 50% per i pensionati residenti all’estero. Chi paga in ritardo oggi rischia una sanzione del 25%, che con il ravvedimento scende a pochi euro.

Sommario

Se vuoi un quadro generale prima dei numeri, parti dalla nostra guida su quante tasse si pagano sulla casa in Italia e da quanto costa mantenere una casa di proprietà: l’IMU è solo una delle voci, ma per chi ha una seconda casa è spesso la più pesante.

Saldo IMU 2026: scadenza e regola del conguaglio

Il termine è il 16 dicembre 2026, un mercoledì: nessuno slittamento per festività. L’IMU si paga in due rate: l’acconto entro il 16 giugno, calcolato con le aliquote dell’anno precedente, e il saldo entro il 16 dicembre, che sistema i conti con le aliquote dell’anno in corso. Chi a giugno ha già pagato tutto l’anno in un’unica soluzione deve comunque verificare se a dicembre c’è un conguaglio da versare.

La regola si riassume in una riga: saldo = IMU annua 2026 − acconto già versato. Se le aliquote non sono cambiate e non è cambiato nulla nel possesso degli immobili, il saldo è uguale all’acconto. In tutti gli altri casi va ricalcolato da zero.

Le tre date che decidono quanto paghi: 14 ottobre, 28 ottobre, 16 dicembre

Quello che pagherai il 16 dicembre si decide in realtà a ottobre. Dal 2025 i Comuni non possono più scrivere le aliquote IMU “a mano libera”: devono usare il prospetto delle aliquote predisposto dal Ministero dell’Economia, scegliendo solo tra le fattispecie previste dal decreto ministeriale (aggiornato dal decreto del 6 novembre 2025, in vigore dal 2026).

• 14 ottobre 2026: termine entro cui il Comune deve trasmettere delibera e prospetto al portale del federalismo fiscale.
• 28 ottobre 2026: termine di pubblicazione sul sito del Dipartimento delle Finanze. Solo le aliquote pubblicate entro questa data valgono per il 2026.
• 16 dicembre 2026: scadenza del saldo, da calcolare con le aliquote pubblicate entro il 28 ottobre.

Se il Comune non pubblica in tempo, o pubblica un prospetto non conforme, per il 2026 restano valide le aliquote del 2025. La conseguenza è doppia e spesso ignorata: un aumento deciso in ritardo non si applica, ma anche una riduzione deliberata in ritardo non si può sfruttare. Il consiglio pratico è controllare il prospetto del proprio Comune sul sito del Dipartimento delle Finanze dopo il 28 ottobre, non prima.

Come si calcola il saldo IMU: formula e coefficienti

Per i fabbricati la base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria. La rendita si legge nella visura catastale, che si scarica gratis online con SPID.

IMU annua = rendita × 1,05 × moltiplicatore × aliquota / 1.000 × quota di possesso × mesi / 12

Le aliquote di legge (base e massime)

Tabella pronta: quanto paghi di saldo per rendita e aliquota

Per un’abitazione non principale (moltiplicatore 160) posseduta al 100% per tutto l’anno, ecco l’IMU annua e il saldo di dicembre, nell’ipotesi che l’aliquota 2026 sia uguale a quella 2025. È una tabella costruita dalla nostra redazione: basta trovare la propria rendita e l’aliquota del Comune.

Importi in euro, arrotondati. Per una quota di possesso del 50% basta dividere per due; per un possesso di 8 mesi moltiplicare per 8/12. Il saldo indicato coincide con l’acconto solo se l’aliquota non è cambiata tra 2025 e 2026: il paragrafo seguente spiega cosa succede quando cambia.

Quando il saldo è più alto dell’acconto: l’effetto leva del conguaglio

Un aumento di aliquota non si spalma sulle due rate: si concentra tutto sul saldo. È il dettaglio che sorprende di più a dicembre, perché l’acconto di giugno era calcolato con le aliquote vecchie. Il saldo è come il conto del ristorante consegnato dopo che il menù è cambiato: si paga tutto il pranzo al nuovo prezzo, ma il primo piatto era già stato pagato a quello vecchio.

La regola da ricordare: un punto per mille in più sull’aliquota pesa circa il 10% sull’imposta dell’anno, ma circa il 20% sulla sola rata di dicembre. Vale anche al contrario: se il Comune ha abbassato l’aliquota, il saldo si riduce del doppio rispetto al risparmio annuo.

Esenzioni e assimilazioni IMU 2026: chi non paga

La regola generale è che l’abitazione principale non paga l’IMU, a meno che sia di lusso (A/1, A/8, A/9). Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il possessore ha insieme la residenza anagrafica e la dimora abituale. Sono esenti anche le pertinenze, ma solo una per ciascuna categoria C/2 (cantina), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia): un secondo box paga l’aliquota ordinaria.

Coniugi con due case: la svolta della Corte costituzionale

Con la sentenza n. 209 del 2022 la Corte costituzionale ha eliminato il riferimento al “nucleo familiare” nella definizione di abitazione principale. Oggi conta solo il singolo possessore: se marito e moglie vivono davvero in due case diverse, per esempio per lavoro, entrambi possono avere l’esenzione. La Cassazione, con l’ordinanza n. 9620 del 2025, ha confermato che va verificata la residenza e dimora del singolo, non della famiglia. Attenzione però: la dimora abituale deve essere reale, e i Comuni la controllano anche attraverso i consumi di luce, acqua e gas. Una residenza “di comodo” porta al recupero dell’imposta con sanzioni.

Anziani in struttura e alloggi sociali

L’esenzione per la casa dell’anziano o del disabile ricoverato in modo permanente non è automatica: il Comune deve averla prevista nel proprio regolamento, e la casa non deve essere affittata. Chi sta valutando il trasferimento di un genitore in una residenza protetta per anziani deve quindi controllare il regolamento IMU prima di decidere se affittare o lasciare libera l’abitazione. Sono invece esenti per legge gli alloggi sociali usati come abitazione principale, compresi molti alloggi delle case popolari.

Le novità 2026 sugli immobili inagibili

Dal 2026 i Comuni possono ridurre o azzerare l’IMU sui fabbricati resi inutilizzabili da calamità naturali o eventi eccezionali. Con il nuovo decreto ministeriale possono anche estendere l’agevolazione ad altre cause, come crolli, incendi o gravi problemi di sicurezza, ma solo se lo prevedono espressamente nel prospetto. Non è un’esenzione automatica: va verificata Comune per Comune.

Riduzioni IMU: comodato, canone concordato, inagibili, pensionati esteri

Comodato ai figli: i quattro requisiti (e il quinto che nessuno dice)

La riduzione del 50% della base imponibile spetta solo se ci sono tutte queste condizioni:

• comodato a parenti in linea retta di primo grado (figli o genitori) che ci abitano come abitazione principale;
• contratto di comodato registrato all’Agenzia delle Entrate (anche se verbale, va registrato);
• il comodante possiede in Italia un solo immobile abitativo, oppure due se l’altro è la propria abitazione principale non di lusso;
• il comodante risiede e dimora nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato.

Il quinto requisito, spesso dimenticato, è che basta una quota minima di un’altra abitazione, anche ereditata, per perdere lo sconto. Le agevolazioni sono escluse per le categorie di lusso. Se il figlio muore e restano coniuge e figli minori, la riduzione si estende al coniuge superstite.

Canone concordato: il doppio vantaggio

Per gli immobili affittati a canone concordato l’IMU calcolata con l’aliquota comunale si riduce del 25%. Molti Comuni prevedono anche un’aliquota agevolata, e lo sconto si somma: nell’esempio in tabella si passa da 1.425 a 665 euro, meno della metà. Per i contratti stipulati dal 2019 serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’associazione firmataria dell’accordo territoriale. Per scegliere il contratto giusto puoi leggere la nostra guida su come affittare casa.

Pensionati all’estero

Chi è iscritto all’AIRE e riceve una pensione maturata in convenzione internazionale con l’Italia paga metà IMU su una sola abitazione, purché non locata né data in comodato. Gli italiani residenti all’estero senza questa pensione pagano invece l’IMU piena: un dettaglio importante per chi ha scelto di trasferirsi, come raccontiamo nella nostra inchiesta sui pensionati italiani in Bulgaria.

Chi paga davvero l’IMU: eredi, separati, usufrutto, inquilini

L’IMU la paga il possessore, cioè chi ha la proprietà o un diritto reale sull’immobile. Non sempre coincide con chi ci abita, e qui nascono gli errori più frequenti.

Il caso del coniuge superstite è il più frainteso. Per il codice civile il coniuge che sopravvive ha il diritto di abitazione sulla casa coniugale, anche se i figli ne ereditano la proprietà. Per l’IMU è quindi lui l’unico soggetto passivo: se ci vive, l’immobile è abitazione principale ed è esente, e i figli non devono versare nulla sulla loro quota. Per approfondire chi eredita cosa, leggi la nostra guida sulla successione legittima. La dichiarazione di successione vale anche come dichiarazione IMU, quindi gli eredi non devono presentarne un’altra.

Per le separazioni con figli minori, i dettagli sull’assegnazione della casa sono spiegati nella guida al divorzio con figli minorenni.

Compravendite 2026: il giorno del rogito che sposta un mese di IMU

Chi ha comprato o venduto casa nel 2026 deve dividere l’imposta per mesi, e un solo giorno di rogito può spostare un intero mese da una parte all’altra. La legge prevede che il mese si conti per intero se il possesso dura più della metà dei giorni; il giorno del trasferimento si attribuisce all’acquirente, che paga anche il mese in caso di parità.

Ecco il calcolo che quasi nessuno fa: l’ultimo giorno utile del mese entro cui il rogito “regala” quel mese all’acquirente.

Un esempio concreto. Appartamento A/2 con rendita 1.000 euro, aliquota 10,6 per mille: l’IMU annua è di 1.781 euro.

• Rogito il 16 luglio: il venditore possiede 6 mesi (gennaio-giugno), l’acquirente 6. Il venditore ha già pagato 890 euro di acconto a giugno e a dicembre non deve nulla; l’acquirente paga 890 euro tutti a dicembre, senza aver versato acconto.
• Rogito il 17 luglio: luglio passa al venditore, che possiede 7 mesi. A dicembre il venditore deve versare 149 euro di saldo, l’acquirente 742 euro.

Spesso nel rogito le parti si accordano per un rimborso pro quota, ma per il Comune contano solo le regole di legge: ognuno versa la propria parte con il proprio F24. Chi ha comprato quest’anno trova la lista dei documenti nella guida su come comprare casa.

Casi pratici risolti: il saldo IMU in 6 situazioni reali

1. Seconda casa al mare, aliquota invariata

A/3, rendita 500 euro, aliquota 10,6 per mille sia nel 2025 sia nel 2026, posseduta al 100%. IMU annua: 500 × 1,05 × 160 × 10,6 / 1.000 = 890 euro. Acconto pagato a giugno: 445 euro. Saldo: 445 euro, codice tributo 3918.

2. Casa ereditata a marzo da due fratelli

A/2, rendita 900 euro, aliquota 10,6 per mille, decesso del genitore il 10 marzo, quota del 50% a testa. Mesi di possesso degli eredi: 10 (marzo si conta perché supera la metà dei giorni). IMU annua per ciascun fratello: 1.603 × 50% × 10/12 = 668 euro. Se a giugno ciascuno ha versato 334 euro, a dicembre deve versare 334 euro. Se invece non ha pagato l’acconto, oggi deve regolarizzarlo con il ravvedimento e versare a dicembre l’intero importo di 668 euro.

3. Appartamento dato in comodato al figlio

A/3, rendita 800 euro, aliquota 10,6 per mille, comodato registrato, padre residente nello stesso Comune e senza altre abitazioni. IMU annua: 1.425 × 50% = 712 euro. Saldo: 356 euro. Se il contratto è stato registrato a luglio, la riduzione vale solo da quel mese e il calcolo va spezzato.

4. Negozio C/1 con aumento di aliquota

Rendita 2.000 euro, moltiplicatore 55. Base imponibile: 2.000 × 1,05 × 55 = 115.500 euro. Con aliquota passata da 9,6 a 10,6 per mille, l’IMU annua 2026 è 1.224 euro, l’acconto calcolato al 9,6 era 554 euro. Saldo: 670 euro, il 21% in più dell’acconto.

5. Capannone di categoria D

D/1, rendita 5.000 euro, moltiplicatore 65, aliquota comunale 10,6 per mille. IMU annua: 3.617 euro, di cui 2.594 allo Stato (7,6 per mille, codice 3925) e 1.023 al Comune (codice 3930). A dicembre servono due righe distinte sull’F24. Per le imprese l’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% dal reddito d’impresa.

6. Villa di lusso abitazione principale

A/8, rendita 2.500 euro, aliquota 6 per mille, detrazione 200 euro. IMU annua: 2.500 × 1,05 × 160 × 6 / 1.000 − 200 = 2.320 euro. Saldo: 1.160 euro, codice tributo 3912. Le categorie di lusso sono le uniche abitazioni principali che pagano l’IMU.

Seconda casa: quanto costa davvero tra IMU, Irpef e affitto

L’IMU non va mai guardata da sola, perché cambia anche l’Irpef. Per gli immobili non affittati l’IMU sostituisce l’Irpef sul reddito fondiario, con un’eccezione: se la casa sfitta si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale, metà del reddito fondiario torna in Irpef. Per gli immobili affittati, invece, si pagano sia l’IMU sia le tasse sul canone. È un conto che i concorrenti raramente mettono in fila.

Ipotesi della nostra simulazione: appartamento A/2 con rendita 800 euro, aliquota 10,6 per mille, valore di mercato 250.000 euro, aliquota Irpef marginale del 33%.

Due lezioni. La prima: una casa sfitta costa circa 120 euro al mese solo di IMU, prima ancora di condominio e manutenzione. La seconda: anche affittata, il rendimento netto (prima di spese e periodi di sfitto) si ferma intorno al 2-2,5% del valore, meno di quanto rendono oggi i BTP e i conti deposito. Non a caso molti proprietari stanno valutando la vendita delle seconde case, o gli affitti brevi dove il canone è più alto ma la tassazione e la gestione sono più impegnative.

Come pagare il saldo IMU: F24, codici tributo, importo minimo

Il saldo si paga con il modello F24 (anche online con SPID), con bollettino postale sul conto 1008857615 o con pagoPA dove il Comune lo ha attivato. Per gli immobili di categoria D serve l’F24, perché la quota dello Stato non si può versare con il bollettino. Chi ha la partita IVA deve usare i canali telematici. Per accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate serve lo SPID o la carta d’identità elettronica.

Come compilare l’F24 del saldo

• Sezione “IMU e altri tributi locali”: codice catastale del Comune (si trova nella visura o negli elenchi ufficiali), codice tributo, numero degli immobili, anno di riferimento 2026.
• Barrare la casella “Saldo” (o entrambe, “Acconto” e “Saldo”, se si paga tutto l’anno in un’unica soluzione).
• Una riga per ogni Comune e ogni codice tributo; per i fabbricati D due righe.
• Importo arrotondato all’euro: per difetto fino a 49 centesimi, per eccesso da 50.

Importo minimo e compensazione

Se il Comune non ha fissato una soglia diversa, l’IMU non si versa quando l’imposta annua complessiva è pari o inferiore a 12 euro. La soglia si riferisce al totale dell’anno, non alla singola rata, e a ogni contribuente per la propria quota. Il debito IMU si può compensare nell’F24 con crediti erariali, per esempio quelli risultanti dalla dichiarazione dei redditi: approfondimenti nelle nostre 200 FAQ sulla dichiarazione dei redditi 2026. Se a giugno hai versato più del dovuto, il saldo può essere zero e la differenza si chiede a rimborso entro 5 anni, oppure si compensa se il regolamento comunale lo consente.

Un consiglio pratico di calendario: il saldo IMU cade nello stesso mese della tredicesima 2026. Per molti proprietari è la stessa busta paga a finanziare il conguaglio: conviene fare il conto prima di spendere.

Ritardo e ravvedimento operoso: le date esatte per il saldo 2026

Dalla riforma delle sanzioni del 2024, chi non paga l’IMU rischia una sanzione del 25%, ridotta al 12,5% se il versamento arriva entro 90 giorni. Con il ravvedimento operoso, prima che il Comune contesti la violazione, la sanzione scende molto. Agli importi vanno sommati gli interessi al tasso legale, pari all’1,6% annuo nel 2026 (il tasso 2027 sarà fissato a dicembre).

Per l’IMU le ultime due finestre del ravvedimento non si contano “a un anno” ma sui termini delle dichiarazioni IMU: ecco le date reali per il saldo del 16 dicembre 2026, calcolate su un saldo di 600 euro.

Interessi calcolati all’1,6% annuo per tutto il periodo. Sanzione e interessi si versano con lo stesso codice tributo dell’imposta, sommati all’importo, barrando la casella “ravvedimento”. La differenza tra 7 euro e 150 euro sullo stesso errore spiega da sola perché conviene non aspettare: ignorantia legis non excusat, “l’ignoranza della legge non scusa”, e il Comune non accetta come giustificazione il fatto di non sapere che l’aliquota era cambiata. Se l’avviso è già arrivato, le strade sono diverse: le trovi nelle nostre 100 FAQ sulle cartelle esattoriali.

Chi a giugno ha saltato l’acconto può sistemarlo insieme al saldo: per un acconto non versato il 16 giugno e pagato il 16 dicembre (183 giorni) la sanzione ridotta è del 3,125%, perché si è ancora entro il termine della dichiarazione.

Le 8 trappole del saldo IMU 2026

1. Copiare l’acconto. Se l’aliquota è cambiata, il saldo è diverso: controlla il prospetto del tuo Comune dopo il 28 ottobre.
2. Consultare la delibera sbagliata. Fa fede solo il prospetto pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze, non le notizie di stampa o una bozza di delibera.
3. Dimenticare il secondo box. Solo una pertinenza per categoria è esente.
4. Comodato non registrato. Senza registrazione niente riduzione, anche se il figlio vive davvero lì.
5. Quota minima di un’altra casa. Una piccola quota ereditata fa perdere il beneficio del comodato.
6. Una sola riga per il capannone. Per la categoria D servono le righe 3925 e 3930.
7. Il conto del rogito. Un giorno di differenza sposta un mese di imposta tra venditore e acquirente.
8. La dichiarazione IMU. Per agevolazioni che il Comune non può conoscere (comodato, canone concordato, inagibilità, assimilazioni) spesso va presentata entro il 30 giugno 2027 per le variazioni del 2026: verifica il regolamento comunale.

Dura lex, sed lex, “la legge è dura, ma è la legge”: l’IMU non premia la buona fede, premia la precisione. Per tutte le altre domande sul fisco, la nostra raccolta di 200 FAQ sulle tasse in Italia è il punto di partenza.

Domande frequenti sul saldo IMU 2026

Quando si paga il saldo IMU 2026?

Entro mercoledì 16 dicembre 2026. Il saldo si calcola con le aliquote 2026 pubblicate dal Comune entro il 28 ottobre, sottraendo l’acconto già versato a giugno.

Il saldo IMU è sempre uguale all’acconto?

No, è uguale solo se l’aliquota e il possesso non sono cambiati. Se il Comune ha alzato l’aliquota, l’intero aumento annuo si paga a dicembre: un punto per mille in più pesa circa il 20% sulla sola rata di saldo.

Chi non paga l’IMU nel 2026?

Non paga chi possiede solo l’abitazione principale non di lusso e le sue pertinenze. Sono esenti anche, tra gli altri, le case assegnate al genitore affidatario, l’unico immobile non locato delle forze armate e di polizia, gli immobili occupati abusivamente e denunciati, i beni merce invenduti.

Se marito e moglie vivono in due case diverse pagano l’IMU?

No, se ognuno ha davvero residenza e dimora abituale nella propria casa. Lo ha stabilito la Corte costituzionale nel 2022 e lo ha confermato la Cassazione nel 2025. Il Comune può verificare la dimora effettiva anche dai consumi.

Chi paga l’IMU sulla casa ereditata?

Gli eredi, ciascuno per la propria quota, dalla data del decesso. Fa eccezione la casa coniugale: se il coniuge superstite ci vive, ha il diritto di abitazione, è l’unico tenuto e in quanto abitazione principale non paga.

L’inquilino deve pagare l’IMU?

No, l’IMU la paga sempre il proprietario o il titolare di un diritto reale. L’inquilino paga invece la TARI per i rifiuti, salvo accordi diversi.

Cosa succede se il Comune non ha pubblicato le aliquote entro il 28 ottobre?

Per il 2026 restano valide le aliquote del 2025. Il saldo, se il possesso non è cambiato, coincide con l’acconto. Un aumento o una riduzione deliberati in ritardo valgono solo dall’anno successivo.

Sotto quale importo l’IMU non si paga?

Sotto i 12 euro di imposta annua complessiva, salvo diversa soglia fissata dal Comune. La soglia vale per il totale dell’anno, non per la singola rata.

Posso pagare il saldo IMU in ritardo?

Sì, con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta e gli interessi. Su 600 euro di saldo, entro 14 giorni la sanzione è al massimo di 7 euro; con l’accertamento del Comune arriverebbe a 150 euro.

Avvertenza: questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un professionista o del CAF. Le cifre sono elaborazioni della redazione su ipotesi standard; per il proprio caso fanno fede il prospetto delle aliquote del Comune, il regolamento IMU comunale e le indicazioni ufficiali del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate. Il testo di riferimento è la legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, commi 738-783, consultabile su Normattiva.