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In una recente sentenza, il Tar Campania chiarisce la differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive, disciplinate dall’art. 34-bis del DPR 380/2001, e sanatoria semplificata ex art. 36-bis. Le difformità comprese nelle soglie percentuali introdotte dal Decreto Salva Casa non costituiscono abusi edilizi e non richiedono né accertamento di conformità né pagamento dell’oblazione. Il TAR precisa inoltre i criteri per calcolare le tolleranze sulla superficie assentita dal titolo originario e valuta una voliera come intervento di edilizia libera.
Tolleranze costruttive e sanatoria semplificata: occhio alle differenze
Occhio a non confondere le tolleranze costruttive con le parziali difformità dal titolo abilitativo: quando si rientra nel limite, peraltro innalzato dal Decreto Salva Casa, delle tolleranze di cantiere, si può beneficiare di una ‘regolarizzazione’ gratuita, completamente diversa da quella a pagamento prevista dalla sanatoria semplificata introdotta sempre dal DL 69/2024.
Questa particolare – ma determinante – differenza viene approfondita dal Tar Campania nella sentenza 5874/2026 del 22 ottobre, che spiega nel dettaglio il perché le difformità edilizie comprese nei limiti delle tolleranze costruttive non costituiscono abusi da sanare e non possono essere assoggettate alle sanzioni previste per gli interventi realizzati senza titolo o in difformità dal titolo stesso.
Il caso: la sanatoria annullata dal comune
La controversia riguarda un fabbricato nel quale erano state riscontrate alcune difformità edilizie, tra cui ampliamenti, variazioni dimensionali e una voliera realizzata sul lastrico solare.
I proprietari avevano ottenuto nel 2024 un permesso di costruire in sanatoria, beneficiando anche delle nuove disposizioni sulle tolleranze costruttive introdotte dal Decreto Salva Casa.
Successivamente, il Comune aveva annullato il titolo, contestando il mancato pagamento dell’oblazione prevista dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 e il presunto superamento dei limiti delle tolleranze. Era seguita un’ordinanza di demolizione.
Tolleranze costruttive: non sono abusi edilizi
Il TAR chiarisce che le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia costituiscono una fattispecie diversa dalla sanatoria.
Le difformità che rientrano nei limiti percentuali stabiliti dalla legge non costituiscono violazioni edilizie e, pertanto, non richiedono un procedimento di sanatoria né il pagamento delle relative sanzioni.
Tolleranze costruttive dopo il Decreto Salva Casa: breve recap
Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha ampliato, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie di tolleranza, differenziandole in relazione alla superficie utile dell’unità immobiliare.
L’art.34-bis del dpr 380/2001 prevede infatti la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.
Le tolleranze costruttive permettono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell’immobile.
Il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.
Sono infatti state introdotte deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
Oggi, il nuovo regime delle tolleranze si presenta così:
- 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
- 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
- 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
- 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
- 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.
Sanatoria ex art. 36-bis: quando è dovuta l’oblazione
Diversamente, l’art. 36-bis disciplina l’accertamento di conformità per interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio e nelle ulteriori ipotesi previste dalla disposizione. In questi casi esiste una violazione edilizia che può essere regolarizzata attraverso il procedimento e alle condizioni stabilite dalla legge.
Il comma 5 prevede, per il rilascio del permesso di costruire o per la formazione della SCIA in sanatoria, il pagamento di un’oblazione determinata secondo i criteri normativi. L’oblazione riguarda quindi le difformità da sanare ai sensi dell’art. 36-bis e non può essere automaticamente applicata alle tolleranze dell’art. 34-bis.
Il Comune aveva erroneamente sovrapposto i due istituti, pretendendo una sanzione non dovuta per le tolleranze riconosciute.
Il principio fondamentale è che le tolleranze costruttive non devono essere sanate perché, entro i limiti di legge, non costituiscono abusi. Soltanto le difformità effettivamente soggette all’accertamento di conformità dell’art. 36-bis possono comportare il pagamento dell’oblazione prevista dalla disposizione.
Come si calcolano le tolleranze dopo il Salva Casa
La sentenza affronta anche il calcolo delle soglie percentuali, con particolare riferimento alla tolleranza del 4% prevista per le unità immobiliari aventi superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati.
Il TAR richiama l’art. 34-bis, comma 1-ter, secondo cui il parametro di riferimento è la superficie assentita dal titolo edilizio originario, senza considerare gli eventuali frazionamenti successivi. La verifica deve inoltre riguardare l’unità immobiliare o la porzione effettivamente interessata dalla difformità, evitando di utilizzare impropriamente la superficie dell’intero fabbricato.
I giudici ritengono pertanto erronea la motivazione comunale relativa al superamento dei limiti di tolleranza.
La voliera può rientrare nell’edilizia libera
Un ulteriore profilo riguarda una voliera di circa 22 metri quadrati, installata sul lastrico solare, che il Comune aveva qualificato come nuovo volume edilizio.
Il TAR ritiene invece che, nel caso concreto, l’opera sia riconducibile agli interventi di edilizia libera previsti dall’art. 6 del D.P.R. 380/2001, trattandosi di una struttura destinata al ricovero di animali, di limitate dimensioni e priva di autonoma funzione abitativa.
FAQ TECNICHE: Salva Casa tra tolleranze costruttive e parziali difformità | Ingenio
1. Le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis richiedono il pagamento di un’oblazione?
No. Le difformità che rispettano i limiti dell’art. 34-bis del DPR 380/2001 non costituiscono violazioni edilizie e, quindi, non devono essere sanate. Non è dovuto il pagamento dell’oblazione prevista dall’art. 36-bis, che riguarda invece gli interventi effettivamente realizzati in difformità dal titolo abilitativo.
2. Quali sono le percentuali di tolleranza costruttiva introdotte dal Decreto Salva Casa?
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie variano in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare: 2% oltre 500 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 5% fino a 100 mq e 6% fino a 60 mq. Le percentuali riguardano gli scostamenti dai parametri edilizi ammessi dalla legge.
3. Quale superficie bisogna utilizzare per calcolare le tolleranze costruttive?
Il riferimento è la superficie assentita dal titolo edilizio originario, senza considerare eventuali frazionamenti intervenuti successivamente. La verifica deve inoltre riguardare l’unità immobiliare o la porzione effettivamente interessata dalla difformità, non automaticamente l’intero fabbricato.
4. Quando è necessario pagare l’oblazione prevista dall’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia?
L’oblazione è dovuta quando si ricorre all’accertamento di conformità semplificato per regolarizzare interventi che costituiscono effettive violazioni edilizie, come le parziali difformità dal titolo e le altre fattispecie contemplate dalla norma. Non può invece essere richiesta per difformità che rientrano nelle tolleranze dell’art. 34-bis.
5. Una voliera di 22 metri quadrati può rientrare nell’edilizia libera?
Sì, secondo il TAR Campania, nel caso esaminato la struttura poteva essere ricondotta all’edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del DPR 380/2001. Erano determinanti la destinazione al ricovero di animali, le dimensioni contenute e l’assenza di una funzione abitativa autonoma. La valutazione dipende comunque dalle caratteristiche concrete dell’opera.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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