La chiusura stabile di un terrazzo mediante una
veranda può comportare un incremento della superficie e
della volumetria dell’edificio, trasformando uno spazio
originariamente aperto in un ambiente utilizzabile in maniera
permanente. Quando l’immobile è sottoposto a specifiche
prescrizioni urbanistiche, la possibilità di regolarizzare
l’intervento dipende anche dalle trasformazioni ammesse dalla
disciplina comunale, che può imporre limitazioni particolarmente
restrittive per gli edifici di valore storico.
La qualificazione dell’opera come pertinenza e il mancato
superamento del limite volumetrico del 20% rispetto all’edificio
principale non sono quindi sufficienti a giustificare il rilascio
di una sanatoria edilizia, soprattutto quando la
pianificazione urbanistica consente esclusivamente interventi di
carattere conservativo.
Con la
sentenza del 27 ottobre 2026, n. 2064, il TAR
Piemonte, Torino, Sez. II, ha confermato il diniego di un
permesso di
costruire in sanatoria richiesto per una veranda realizzata su
un edificio di rilevante valore storico, ritenendo che l’intervento
fosse incompatibile con la disciplina urbanistica comunale e,
pertanto, privo del requisito della doppia
conformità previsto dall’art. 36 del d.P.R.
n. 380/2001.
I giudici hanno inoltre valorizzato una precedente sentenza,
passata in giudicato, che aveva già qualificato la medesima veranda
come nuova costruzione, precisando che, anche ipotizzando un
diverso inquadramento dell’intervento in ragione del suo limitato
incremento volumetrico, la disciplina urbanistica comunale ne
avrebbe comunque impedito la sanatoria.
Veranda abusiva su terrazzo: perché il Comune ha negato la
sanatoria
La controversia ha riguardato una veranda realizzata mediante la
chiusura di un terrazzo, per la quale nell’ottobre 2022 era stato
richiesto un permesso di costruire in sanatoria ai
sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia.
Nell’istanza il manufatto era stato descritto come una veranda
pertinenziale, asseritamente completata entro il 1° gennaio 2000,
mentre la documentazione tecnica ne indicava una superficie
superiore al limite previsto dal regolamento edilizio comunale per
le verande accessorie.
Il Comune ha respinto la domanda nel novembre 2024, dopo aver
qualificato l’intervento come completamento edilizio, in quanto
aveva determinato un incremento della superficie lorda di pavimento
e la creazione di un nuovo volume, senza che risultasse dimostrato
il rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi previsti per
questa tipologia di trasformazione.
L’ostacolo principale era rappresentato dalla classificazione
dell’edificio tra quelli di rilevante valore storico, per i quali
le Norme urbanistico-edilizie di attuazione del PRG consentivano
interventi non superiori al risanamento
conservativo, escludendo quindi la possibilità di
realizzare ampliamenti come quello oggetto della richiesta.
Il diniego era stato motivato anche dalla presenza di un vincolo
paesaggistico sull’area e dalla mancata presentazione di una
specifica domanda per la valutazione della compatibilità
paesaggistica dell’opera, mentre nel successivo ricorso era stata
contestata sia l’applicazione della disciplina paesaggistica sia la
qualificazione della veranda come nuova costruzione, sostenendo che
il suo volume fosse inferiore al 20% di quello dell’edificio
principale.
Veranda sul terrazzo come nuova costruzione: il peso del giudicato
sulla stessa opera
La veranda era già stata oggetto di una precedente domanda di
condono edilizio, respinta dal Comune nel settembre 2010, e di un
contenzioso concluso con una sentenza divenuta definitiva a seguito
della perenzione del giudizio di appello.
Con quella decisione, il TAR aveva già qualificato l’intervento
come nuova costruzione, avendo accertato che la
chiusura stabile e permanente di una terrazza mediante vetrate, per
una superficie di circa 18 metri quadrati, aveva determinato la
creazione di una nuova superficie coperta e un aumento di
volumetria.
All’interno dell’ambiente erano stati inoltre collocati elementi
che avevano contribuito a evidenziare la trasformazione del
terrazzo in uno spazio stabilmente utilizzabile e non riconducibile
al risanamento conservativo.
Nel nuovo giudizio, il TAR ha confrontato la documentazione
fotografica allegata alle due procedure e ha accertato che il
manufatto fosse sostanzialmente il medesimo già esaminato nella
precedente controversia, confermandone, alla luce del giudicato, la
qualificazione come nuova costruzione o comunque come intervento di
completamento edilizio soggetto alla verifica dei parametri
urbanistici ed edilizi.
Il precedente giudicato ha quindi assunto un valore determinante
nella qualificazione della stessa opera, fermo restando che il
nuovo procedimento riguardava un accertamento di conformità ai
sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e non
una domanda di condono edilizio, istituto caratterizzato da
presupposti differenti.
Verande negli edifici di valore storico: i limiti del risanamento
conservativo
La qualificazione della veranda come nuova costruzione non è
stata comunque l’unica ragione per cui il TAR ha ritenuto legittimo
il diniego, poiché anche accogliendo, in via ipotetica, la diversa
interpretazione proposta nel ricorso, l’intervento avrebbe superato
le trasformazioni consentite dalla disciplina urbanistica
comunale.
Le NTA del PRG individuavano nel risanamento
conservativo la categoria massima di intervento ammessa per gli
edifici caratterizzanti il tessuto storico, disciplinando anche le
opere realizzabili sulle parti esterne dei fabbricati, senza
contemplare ampliamenti mediante verande.
L’art.
3, comma 1, lettera c), del d.P.R. n. 380/2001
definisce il restauro e risanamento conservativo come l’insieme
degli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad
assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi
tipologici, formali e strutturali che lo caratterizzano,
comprendendo il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli
elementi costitutivi dell’edificio, nonché l’inserimento degli
elementi accessori e degli impianti necessari al suo utilizzo.
La realizzazione di nuovi locali mediante ampliamenti
volumetrici non rientra in questa categoria, perché
comporta una trasformazione dell’organismo edilizio che supera le
finalità conservative individuate dalla disposizione.
Nel caso esaminato, la chiusura permanente del terrazzo aveva
determinato proprio la creazione di un nuovo ambiente,
incompatibile con le limitazioni previste per gli edifici di
rilevante valore storico, rispetto alle quali la disciplina
comunale non consentiva ampliamenti della tipologia realizzata.
Veranda pertinenziale e limite del 20%: quando l’ampliamento non è
ammesso
Il ricorrente aveva sostenuto che la veranda, avendo una
volumetria inferiore al 20% di quella dell’edificio principale, non
potesse essere qualificata come nuova costruzione, richiamando
l’art. 3, comma 1, lettera e.6), del d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione riconduce alla categoria delle nuove costruzioni
gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti
urbanistici qualificano come tali in relazione alla zonizzazione e
al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, oppure che
comportano la realizzazione di un volume superiore al 20%
di quello dell’edificio principale.
Il mancato superamento di questa percentuale non determina però
automaticamente la natura pertinenziale dell’intervento, né esclude
che un’opera possa essere qualificata come nuova costruzione in
ragione delle trasformazioni effettivamente prodotte
sull’edificio.
Soprattutto, la soglia del 20% non attribuisce un diritto
generalizzato alla realizzazione di ampliamenti, perché la
qualificazione dell’opera deve comunque essere accompagnata dalla
verifica della sua compatibilità con le previsioni degli strumenti
urbanistici.
Il TAR ha infatti osservato che, anche ipotizzando di non
qualificare la veranda come nuova costruzione in ragione del suo
limitato ingombro volumetrico, l’intervento avrebbe comunque
superato il risanamento conservativo, che rappresentava la
categoria massima ammessa sull’immobile.
La possibilità di realizzare un ampliamento non dipende quindi
esclusivamente dalla sua incidenza percentuale rispetto al
fabbricato principale, ma dalle trasformazioni consentite
dalla disciplina urbanistica, che nel caso degli edifici
di valore storico può limitare gli interventi alle sole opere di
conservazione dell’organismo edilizio.
Sanatoria della veranda: impossibile senza la doppia conformità
dell’art. 36
L’incompatibilità con le prescrizioni comunali ha impedito il
rilascio del permesso di costruire in sanatoria, poiché
l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 richiede che
l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed
edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento
della presentazione della domanda.
La cosiddetta doppia conformità costituisce il presupposto
dell’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36,
applicabile alle ipotesi di assenza del titolo e totale difformità,
e non può ritenersi soddisfatta quando l’opera contrasta con le
prescrizioni urbanistiche vigenti anche soltanto in uno dei due
momenti rilevanti.
Il TAR ha confermato che la veranda non rispettava la disciplina
applicabile al momento della presentazione dell’istanza, in quanto
le norme comunali poste a tutela degli edifici di rilevante valore
storico non consentivano la realizzazione di ampliamenti come
quello realizzato sul terrazzo.
Il difetto di conformità urbanistico-edilizia
alla disciplina vigente al momento della domanda è stato quindi
sufficiente a impedire la sanatoria, senza che
fosse necessario accertare anche la compatibilità dell’opera con le
disposizioni applicabili all’epoca della sua realizzazione.
La sentenza ha riguardato l’accertamento di conformità previsto
dall’art. 36 e non ha affrontato l’applicazione dell’art. 36-bis,
introdotto dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024,
che disciplina differenti ipotesi di regolarizzazione, tra cui le
parziali difformità e le variazioni essenziali.
Il diniego comunale si fondava anche sulla mancata presentazione
di una specifica domanda di accertamento della compatibilità
paesaggistica, ma il TAR non ha avuto necessità di esaminare le
contestazioni relative a questo profilo, poiché l’incompatibilità
urbanistica era già sufficiente a giustificare il rigetto della
sanatoria. Trattandosi di un provvedimento
plurimotivato, fondato su due ragioni autonome, la
legittimità della motivazione urbanistico-edilizia ha impedito
l’accoglimento del ricorso, con conseguente assorbimento delle
censure relative alla disciplina paesaggistica.
Sanatoria della veranda abusiva: le verifiche prima di presentare
l’istanza
Il TAR Piemonte ha respinto il ricorso, confermando che la
regolarizzazione di una veranda realizzata senza titolo richiede
una verifica che non può esaurirsi nella misurazione della
superficie o nel confronto tra la volumetria dell’ampliamento e
quella dell’edificio principale, poiché la possibilità di
conservare l’opera dipende anche dalle trasformazioni ammesse dalla
disciplina urbanistica applicabile all’immobile.
Quando le norme comunali limitano gli interventi al risanamento
conservativo, la realizzazione di un nuovo ambiente mediante la
chiusura stabile di un terrazzo risulta incompatibile con tali
prescrizioni, anche se l’incremento volumetrico è inferiore al 20%
di quello del fabbricato principale, impedendo il rilascio della
sanatoria per mancanza della necessaria conformità
urbanistico-edilizia.
Prima di presentare una domanda di accertamento di conformità,
occorre quindi verificare non soltanto la natura e la consistenza
delle opere realizzate, ma anche le categorie di intervento
ammesse dallo strumento urbanistico, le eventuali
disposizioni di tutela dell’edificio e la presenza di precedenti
provvedimenti o giudizi riferiti alla medesima opera, poiché una
sentenza passata in giudicato che ne abbia già accertato la natura
edilizia può incidere sulle successive richieste di
regolarizzazione.
Veranda
su terrazzo: le domande più frequenti
Una veranda con volume inferiore al 20% dell’edificio è sempre
una pertinenza?
No. Il limite previsto dall’art. 3, comma 1, lettera e.6), del
d.P.R. n. 380/2001 non determina automaticamente la natura
pertinenziale dell’opera, né esclude la sua qualificazione come
nuova costruzione quando la trasformazione realizzata comporta la
creazione di nuovi volumi o superfici.
Si può ottenere una sanatoria dopo il rigetto di una precedente
domanda di condono edilizio?
La precedente domanda di condono e l’accertamento di conformità
costituiscono procedimenti differenti, ma una nuova istanza non
consente di superare gli accertamenti contenuti in una sentenza
passata in giudicato sulla medesima opera. La sanatoria deve
comunque rispettare i presupposti previsti dalla disciplina
applicabile.
Le norme del piano regolatore possono impedire la sanatoria di
una veranda di dimensioni contenute?
Sì. Anche quando l’intervento presenta
dimensioni contenute, la sanatoria richiede il rispetto delle
prescrizioni urbanistiche comunali. Se l’edificio è sottoposto a
una disciplina che ammette soltanto interventi di restauro e
risanamento conservativo, la chiusura stabile di un terrazzo con
creazione di nuova superficie e volumetria non può essere
regolarizzata attraverso l’accertamento di conformità previsto
dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.
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