La possibilità di conseguire la regolarizzazione postuma di un intervento edilizio non può essere desunta dalla sola riconducibilità materiale dell’opera a una determinata tipologia costruttiva, né dalla qualificazione nominale attribuita dal privato agli ambienti che ne risultano, ma presuppone la dimostrazione puntuale dei requisiti normativamente richiesti per l’accertamento di conformità, tanto sul versante urbanistico-edilizio quanto su quello igienico-sanitario.
È questa la prospettiva nella quale si colloca TAR Lazio, Roma, Sez. II-quater, sentenza 24 agosto 2026, n. 14338 (testo in calce), chiamato a pronunciarsi sul diniego di sanatoria relativo alla chiusura mediante vetrate di una loggia, intervento dal quale era derivata la creazione di nuova volumetria a servizio di un’unità immobiliare residenziale.
La decisione assume particolare interesse perché chiarisce, da un lato, la consistenza dell’onere probatorio gravante sul soggetto che richiede la sanatoria e, dall’altro, i limiti entro i quali possono essere invocate le disposizioni introdotte dalla Legge n. 105/2024 sull’agibilità degli immobili: la riduzione di taluni parametri dimensionali non determina, infatti, alcuna automatica regolarizzazione dell’intervento, permanendo la necessità di verificare le ulteriori condizioni alle quali il legislatore subordina l’operatività delle deroghe.
Dalla chiusura della loggia all’istanza di accertamento di conformità
La vicenda riguardava un appartamento sito nel Comune di Guidonia, inserito in un fabbricato assentito con concessione edilizia del 1968 e successivamente interessato da un cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale.
La proprietaria aveva inizialmente presentato una SCIA ai sensi dell’art. 37 d.P.R. n. 380/2001, finalizzata alla regolarizzazione della chiusura, mediante installazione di vetrate, della loggia pertinente all’unità immobiliare.
Il Comune aveva, tuttavia, rilevato come l’intervento avesse comportato non soltanto la chiusura fisica di uno spazio originariamente aperto, ma un incremento volumetrico derivante dalla trasformazione della loggia in locale residenziale, con ulteriori conseguenze sul rispetto dei rapporti aeroilluminanti dell’appartamento. Riteneva, pertanto, inidoneo lo strumento utilizzato e necessario il ricorso al permesso di costruire in sanatoria.
Presentata la relativa istanza, l’Amministrazione comunicava i motivi ostativi e, dopo avere esaminato le osservazioni dell’interessata, concludeva il procedimento con un diniego.
La determinazione negativa poggiava essenzialmente su due ordini di rilievi: l’insufficienza della documentazione tecnica prodotta ai fini della dimostrazione della conformità urbanistico-edilizia dell’intervento e la mancata dimostrazione del rispetto dei parametri richiamati dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, d.P.R. n. 380/2001, oltre alle carenze igienico-sanitarie e aeroilluminanti già emerse in occasione del sopralluogo.
L’accertamento di conformità e l’onere probatorio dell’istante
Il passaggio di maggiore interesse sistematico della sentenza riguarda la distribuzione dell’onere di allegazione e prova nell’ambito del procedimento di sanatoria.
A fronte della contestazione comunale circa la genericità della documentazione depositata, priva, secondo l’Amministrazione, di motivazioni, riferimenti normativi, calcoli e certificazioni idonei a superare i motivi ostativi, il TAR individua in capo alla richiedente un preciso onere di dimostrare che l’istanza contenesse tutti gli elementi necessari affinché il Comune potesse verificare la sussistenza dei requisiti richiesti per l’accertamento di conformità.
Il dato è particolarmente significativo, perché impedisce di configurare il procedimento di sanatoria come una verifica nella quale sia l’Amministrazione a dover ricostruire d’ufficio i presupposti tecnici e giuridici della regolarizzazione.
L’accertamento postumo presuppone, al contrario, che chi intenda beneficiare della sanatoria fornisca gli elementi necessari a dimostrare la conformità dell’opera alla disciplina urbanistico-edilizia rilevante. Nel caso esaminato, tale esigenza assumeva particolare consistenza, poiché l’intervento aveva trasformato mediante vetrate un ambiente aperto, la loggia, determinando, secondo quanto accertato dall’Amministrazione, la realizzazione di nuova volumetria.
La ricorrente, osserva il TAR, non soltanto non aveva dimostrato in giudizio la sussistenza dei presupposti di conformità urbanistica, ma non aveva neppure prodotto documenti essenziali ai fini del sindacato sulla legittimità del diniego, quali l’istanza di sanatoria corredata dall’elaborato grafico e dalla relazione tecnica e le osservazioni formulate a seguito del preavviso ex art. 10-bis l. n. 241/1990.
Alla censurata genericità della motivazione amministrativa si contrapponeva, dunque, un deficit di allegazione della stessa ricorrente, che impediva di dimostrare l’erroneità delle ragioni poste dall’Amministrazione a fondamento della determinazione negativa.
Il “Salva Casa” non determina un automatismo sul requisito dell’agibilità
Un secondo profilo riguarda il richiamo, contenuto nelle osservazioni procedimentali, alle modifiche introdotte dalla l. 24 luglio 2024, n. 105.
La tesi prospettata dalla richiedente muoveva dalla circostanza che la realizzazione di una cabina armadio di 8,70 mq e l’ampliamento conseguente alla chiusura della loggia, pari a 5,20 mq, avrebbero determinato un monolocale della superficie netta complessiva di 24,70 mq, conforme alla soglia dimensionale minima richiamata dalla nuova disciplina.
Il TAR non considera, tuttavia, sufficiente tale dato.
La riduzione dei parametri dimensionali non può essere isolata dal complessivo meccanismo delineato dall’art. 24 d.P.R. n. 380/2001. Il provvedimento comunale aveva, infatti, richiamato espressamente i commi 5-bis e 5-ter, evidenziando come le dichiarazioni contenute nella relazione tecnica non corrispondessero integralmente ai presupposti normativi introdotti dalla riforma.
La disciplina derogatoria, pertanto, non opera per il solo fatto che l’alloggio raggiunga la superficie minima indicata dalla legge. Occorre, piuttosto, che, contestualmente, siano soddisfatte anche le ulteriori condizioni alle quali la norma subordina l’asseverazione di conformità, ivi compresi i requisiti richiamati dal comma 5-ter.
Ne deriva una distinzione che assume rilievo anche sul piano operativo: il possesso del requisito dimensionale costituisce soltanto uno degli elementi della fattispecie e non può essere trasformato in un titolo autonomamente sufficiente a neutralizzare le ulteriori carenze urbanistiche, edilizie o igienico-sanitarie dell’immobile.
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Requisiti aeroilluminanti e qualificazione effettiva del vano
La medesima impostazione sostanziale caratterizza la questione relativa alla destinazione dell’ambiente interno privo di finestre.
La ricorrente aveva contestato la qualificazione risultante dal sopralluogo comunale, sostenendo che il vano, indicato dal tecnico dell’Amministrazione come camera, costituisse in realtà una “cabina armadio”.
La denominazione impressa dal proprietario o dal tecnico all’ambiente non è, tuttavia, sufficiente, secondo l’impostazione recepita dal TAR, a superare le risultanze dell’accertamento amministrativo.
Il sopralluogo effettuato nell’aprile 2023, successivamente recepito nell’ordine di demolizione, aveva, infatti, evidenziato la carenza dei requisiti igienico-sanitari minimi concernenti i rapporti aeroilluminanti, compromessi dalla trasformazione della loggia in locale chiuso a uso residenziale, nonché la non conformità dell’ambiente interno rispetto alla disciplina del regolamento edilizio comunale.
Il punto non consiste, quindi, nell’affermare in termini generali l’illegittimità di un vano privo di finestre qualificato come cabina armadio. La decisione opera su un piano diverso: quando l’Amministrazione abbia accertato determinate caratteristiche materiali e funzionali degli spazi, e abbia da esse fatto discendere specifiche carenze rispetto ai parametri edilizi e igienico-sanitari, la diversa qualificazione nominale prospettata dal privato deve essere accompagnata da elementi tecnici idonei a dimostrare l’erroneità dell’accertamento.
La qualificazione funzionale degli spazi non può, in altri termini, essere utilizzata come strumento meramente nominalistico per eludere la verifica delle condizioni oggettive alle quali l’ordinamento subordina la legittimità dell’utilizzazione residenziale.
Il carattere plurimotivato del diniego e l’irrilevanza delle censure estranee alla sua ratio
La decisione si presenta di particolare interesse anche sotto il profilo della struttura motivazionale del provvedimento impugnato.
Il TAR qualifica espressamente il diniego come atto plurimotivato: alla carenza della documentazione necessaria a dimostrare la conformità urbanistica, si affiancavano la mancata corrispondenza delle dichiarazioni ai parametri dell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, e le criticità igienico-sanitarie risultanti dal sopralluogo.
Da questa struttura, deriva l’inidoneità di deduzioni che non incidano sulle autonome ragioni ostative poste a fondamento del diniego.
Sono, così, ritenute inconferenti le argomentazioni relative alla classificazione catastale di altri appartamenti del fabbricato, alla pretesa illegittimità del precedente cambio di destinazione d’uso per carenza dell’autorizzazione paesaggistica, alla valenza estetica dell’intervento di chiusura della loggia e ad altri profili che, quand’anche fondati, non avrebbero consentito di superare le specifiche ragioni sulle quali l’Amministrazione aveva fondato il rigetto dell’istanza.
Analoga autonomia conserva il precedente ordine di demolizione. La censura concernente l’omessa comunicazione di avvio del relativo procedimento, viene dichiarata irricevibile perché avrebbe dovuto essere proposta mediante tempestiva impugnazione dell’ordinanza, ormai divenuta inoppugnabile.
La sentenza distingue, così, nettamente, il sindacato sul diniego di sanatoria, dalla possibilità di rimettere in discussione, attraverso la sua impugnazione, vizi propri di un diverso e precedente provvedimento ormai consolidatosi.
La sanatoria come verifica sostanziale, non nominalistica, della trasformazione edilizia
La portata della pronuncia va, pertanto, oltre la specifica questione della chiusura di una loggia mediante vetrate.
Il filo conduttore della motivazione è rappresentato dalla necessità che la regolarizzazione postuma dell’intervento, trovi fondamento in una dimostrazione tecnicamente verificabile della ricorrenza dei relativi presupposti. Elaborati grafici, calcoli, certificazioni, disciplina urbanistico-edilizia applicabile e condizioni igienico-sanitarie non costituiscono elementi meramente formali della domanda, ma rappresentano il necessario substrato dell’accertamento demandato all’Amministrazione.
Né le modifiche introdotte dalla l. n. 105/2024 consentono di invertire tale impostazione. L’alleggerimento di determinati requisiti dimensionali dell’alloggio non equivale alla creazione di una fattispecie di sanatoria automatica e non consente di prescindere dalle condizioni alle quali il legislatore subordina l’applicazione delle deroghe.
In questa prospettiva assume significato anche la questione, apparentemente secondaria, della “cabina armadio”. Non è il nomen attribuito al vano a determinarne il regime edilizio, o a neutralizzare le risultanze del sopralluogo, poiché la verifica deve investire la consistenza materiale dell’intervento, la funzione effettivamente assolta dagli spazi e la loro rispondenza ai parametri normativi applicabili.
Per il professionista chiamato a predisporre un’istanza di sanatoria, la conseguenza è particolarmente netta: la difesa della regolarizzabilità dell’intervento deve essere costruita già nella fase procedimentale mediante un apparato tecnico-documentale capace di dimostrare, e non semplicemente affermare, la sussistenza di ciascuno dei presupposti richiesti dall’ordinamento. È proprio l’assenza di tale dimostrazione che, nel caso deciso dal TAR Lazio, rende legittimo il diniego opposto alla conservazione della loggia trasformata in superficie chiusa.
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